Publicás una vez cuánto necesitás y cómo es la finca. Las financieras y los fondos privados que trabajan este producto la miran sin saber quién sos y te mandan su propuesta. Comparás por lo que vas a terminar pagando, no por la tasa del titular.
Durante todo el plazo pagás solo intereses. El capital —los ₡45 millones, los US$80.000, lo que sea— se devuelve completo el último día. Se le dice crédito bullet, y en garantía hipotecaria es lo normal: por eso la cuota mensual es baja y por eso se aprueba mirando la finca y no tu salario.
El riesgo, entonces, no es la cuota. Es el vencimiento. Este producto le sirve a quien tiene claro con qué va a devolver el capital: la venta de un lote, la cobranza de un contrato, la temporada alta, un refinanciamiento que hoy no califica y en dos años sí. Si esa respuesta no existe todavía, no es el producto — y preferimos decirlo acá que cobrarte una comisión por descubrirlo después.
Con una tasa de 1,50% mensual. Los números son de este ejemplo; tu oferta trae los tuyos.
Hay dos maneras de manejarlo, y cada institución declara la suya en la oferta. Las dos se comparan junto con el precio, porque cambian tanto como la tasa.
Cuando te entra plata —una cobranza, un bono, la venta de algo— podés abonar al capital sin esperar al vencimiento. Casi todas lo permiten a partir del mes 3 o del mes 6: cada una pone el suyo y aparece en su propuesta.
Ojo con una cosa, porque es distinta de un crédito normal: acá abonar no acorta el plazo. Hace las otras dos, que son las que importan en este producto — te baja la cuota mensual de ahí en adelante, y te baja el capital que tenés que devolver el último día.
Abonás ₡10.000.000 en el mes 13:
Si esa institución cobra penalidad de prepago —algunas cobran, otras no, y viene en la oferta— se descuenta del ahorro. Con un 1%, el ahorro real serían ₡7.100.000 en vez de ₡7.200.000.
Kunde te simula el efecto exacto antes de que abonés, con los números de tu oferta y su penalidad incluida. No hay que sacar la cuenta a mano.
Varias instituciones renuevan el crédito cuando se vence, si el cliente estuvo al día: se firma un plazo nuevo sobre el mismo respaldo y no hay que devolver el capital ese día. Para mucha gente esta es la diferencia entre tener una salida y no tenerla.
Ahora, hay que decirlo completo: no es un derecho, es una política declarada. La institución la vuelve a evaluar al vencimiento y puede haber cambiado —la finca, el mercado, tu historial de pago con ella—. Quien declara que renueva lo hace por escrito en su propuesta y eso pesa en la comparación, pero planificar como si estuviera garantizado es la forma más común de meterse en problemas con este producto.
Lo más sano es combinar las dos: ir abonando cuando se puede, y llegar al vencimiento debiendo menos, con la renovación como red y no como plan.
Valor, provincia, cantón, distrito, número de plano y tres fotos. Si es de una sociedad, la certificación literal y la cédula de los socios. Es el mismo expediente que te iba a pedir cualquiera de ellas — se llena una sola vez.
La solicitud entra a la subasta sin tu nombre, sin tu cédula y sin la dirección exacta. Ven el expediente técnico: qué es, dónde queda, cuánto vale, en qué condición registral está. Con eso alcanza para cotizar.
Cada propuesta trae tasa mensual, formalización, emisión y levantamiento de hipoteca, penalidad de prepago y días para desembolsar. Sumado. La lista se ordena por lo que vas a terminar pagando.
La institución que elegís recibe tus datos y el expediente completo. Las demás se quedan con lo que ya vieron: una finca sin dueño. Desde ahí se sigue en Kunde: documentos, firma y desembolso.
Es el ejemplo de arriba, abierto. Casa en San Rafael de Escazú tasada en US$240.000, sin hipoteca encima. El cliente pide ₡45.000.000 a 60 meses para consolidar deudas caras. Tres instituciones ofertaron.
| Financiera A | Fondo privado | Financiera C | |
|---|---|---|---|
| Tasa mensual | 1,50% | 1,45% | 1,70% |
| Intereses de 60 meses | ₡40.500.000 | ₡39.150.000 | ₡45.900.000 |
| Formalización | ₡900.000 (2,0%) | ₡2.925.000 (6,5%) | ₡1.350.000 (3,0%) |
| Emisión de hipoteca | ₡562.500 (1,25%) | ₡900.000 (2,0%) | ₡562.500 (1,25%) |
| Levantamiento | ₡225.000 (0,5%) | ₡450.000 (1,0%) | ₡225.000 (0,5%) |
| Capital al vencimiento | ₡45.000.000 | ₡45.000.000 | ₡45.000.000 |
| Lo que devolvés en total | ₡87.187.500 | ₡88.425.000 | ₡93.037.500 |
El fondo privado anuncia 1,45% —la tasa más baja de las tres— y termina ₡1.237.500 más caro que la financiera que cobra 1,50%. La diferencia no está en la tasa: está en el 6,5% de formalización contra el 2%, y en el doble de gastos registrales. Es exactamente la comparación que nadie hace de memoria, y es la razón de que esta lista se ordene por el total y no por la tasa. Entre la primera y la última hay ₡5.850.000 sobre la misma finca y el mismo monto.
Lo que no ve hasta que la elijan: nombre, cédula, correo, teléfono, dirección exacta y número de plano.
Porque en Costa Rica es lo más común: los avalúos de vivienda en la GAM se hacen en dólares y la gente prefiere deber en la moneda en que le pagan. Kunde acepta las dos por separado — la finca en una, el crédito en la otra.
Cuando hay que cruzarlas para sacar el LTV, se usa un tipo de cambio que queda anotado dentro de la solicitud el día que se publica. Si el dólar se mueve el mes que viene, tu expediente sigue calculado con el número de ese día. Un crédito de sesenta meses tiene que poder auditarse en el mes cuarenta.
Acá no se analiza la empresa: se analiza la finca. Eso cambia el tipo de operación que entra. Una PYME con la facturación irregular, una constructora con el capital metido en obra, un importador que necesita cerrar una compra antes de que se le vaya el precio — todos con un inmueble libre y sin tiempo para un comité de crédito.
Comercio o agro que factura fuerte en un trimestre y flojo en los otros. Se paga solo intereses durante el año flojo y el capital se devuelve con la temporada.
Se cierra la compra del terreno, la maquinaria o el lote de inventario con el respaldo de un inmueble que ya se tiene, y se cancela cuando entra la venta o el desembolso del banco.
La empresa va a calificar en el banco, pero le faltan estados auditados o un período más de operación. Este crédito cubre el tiempo intermedio en vez de perder la oportunidad.
Que es casi siempre. Lo que se pide, y por qué:
Los socios se piden desde el principio y no a mitad del trámite: el estudio de riesgo corre sobre las personas detrás de la sociedad, porque una S.A. constituida el año pasado no tiene historial y ellos sí. Pedirlos después es lo que convierte tres semanas en seis.
Entrar como empresaPreferimos que la veas entera ahora y decidas, a que la descubras de a un papel por semana. Es la misma para persona física; la sociedad suma lo del bloque anterior.
Número de plano de catastro. Obligatorio. Está en tu escritura, o se pide en el Registro Nacional. Sin él no hay estudio registral posible y ninguna institución puede empezar.
Tres fotos recientes de la propiedad. Del frente, del interior y del entorno. No es un trámite de forma: es lo primero que mira quien decide, y una finca sin fotos se descarta antes de leer nada.
Dirección exacta con señas. Como se la darías a alguien que va a llegar manejando. Hace falta para inspeccionar y avaluar, y no se le muestra a nadie hasta que elegís.
Cómo está inscrita la finca. Finca inscrita, derechos indivisos, filial de condominio o concesión en zona marítimo-terrestre. Cambia todo: una concesión no se hipoteca como una finca inscrita, y decirlo desde el principio evita ofertas que se caen a mitad de camino.
Avalúo, si lo tenés. Opcional, pero mejora la oferta y acorta el trámite. Algunas instituciones lo exigen y aceptan solo los de menos de doce meses.
Saber si hay otra hipoteca encima. Si la hay, se resta del respaldo y la operación queda en segundo grado. La mayoría de estas instituciones solo presta en primer grado: vas a recibir menos ofertas, o ninguna. Te lo decimos mientras llenás el formulario, no después de esperar.
Tu cédula y tu identidad verificada. La verificación se hace en el celular, con documento y prueba de vida. No es obligatoria para publicar, pero un perfil verificado recibe mejores ofertas — y eso lo deciden ellas, no nosotros.
Una respuesta para el vencimiento. No es un papel. Es lo que te van a preguntar y lo que conviene tener claro antes de firmar.
Financieras y fondos de inversión privados registrados en Costa Rica, que trabajan este producto específicamente. Bancos y cooperativas no participan de esta subasta: el suyo es otro crédito, con otro análisis y otros tiempos.
Kunde no presta ni intermedia fondos. No somos entidad financiera. Lo que hacemos es poner tu solicitud frente a varias a la vez y obligarlas a competir con el costo total a la vista.
Las ofertas se ordenan por lo que vas a terminar pagando, y por nada más. Ninguna institución puede pagar para aparecer primero ni para que su propuesta se vea distinta. Si eso se pudiera comprar, comparar acá no serviría de nada — y lo sabemos.
Publicar, comparar y elegir no te cuesta nada, en ningún momento.
Ves cuánto te ofrecen y con qué condiciones. Si no te sirve ninguna, cerrás la solicitud y listo — nadie te llama.
¿Sos una financiera o un fondo y querés recibir estas solicitudes? Entrá a tu portal.